Grenoble – Quartier Saint-Laurent
Local commercial de 40m² situé dans le quartier Saint-Laurent
80 000€
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Local commercial de 40m² situé dans le quartier Saint-Laurent
98k€
238k€
8.2%
2.4x
Situé à Grenoble, ce local commercial bénéficie d'une localisation pertinente ausein du quartier Saint Laurent, sur la rive droite de l’Isère, parmi les plus anciens de la ville, et dans une rue piétonne et commerçante.
La très forte demande locative pour le local commercial, actuellement loué à un loyer inférieur à la zone (18€/m² vs. 23€/m²), laisse un upside non négligeable sur le potentiel d’accroissement de la génération de cash de l’investissement tout en minimisant le risque de vacance locative en cas de départ de l’actuel exploitant.
L’enseigne actuelle est plébiscitée en très peu de temps depuis sa création. Celle-ci est dirigée par un jeune exploitant expérimenté qui souhaite s’installer dans la durée (bail 3/6/9, endettement personnel afin de rénover le local).
L'investissement présente un rendement élevé (c.11.0%), générant c.238k€ de création de valeur nette d'impôt sur 25 ans, avec 98k€ d'investissement. De plus, le projet a été acheté à un prix très inférieur à la zone (1 875€/ m² vs. 2 390€/ m², base net vendeur) pour un local refait intégralement à neuf (aux frais de l’actuel exploitant).
Note : Calculs basés sur une détention du bien sur 25 ans, 2.0% d’augmentation annuelle des prix de l’immobilier et des loyers, 0.5% d’augmentation annuelle des charges courantes, 4.0% de capex annuels de maintenance, et une imposition selon la fiscalité d’une SCI à l’IS.
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Note : Calculs basés sur une détention du bien sur 25 ans, 2.0% d’augmentation annuelle des prix de l’immobilier et des loyers, 0.5% d’augmentation annuelle des charges courantes, 4.0% de capex annuels de maintenance, et une imposition selon la fiscalité d’une SCI à l’IS.
