Le crédit Lombard : l'arme secrète des patrimoines sophistiqués
Stratégie
August 13, 2025
Quand on parle d'investissement immobilier, la conversation tourne vite autour du taux d'endettement. 35% maximum, merci le HCSF. Pour la plupart des gens, cette limite sonne comme un mur infranchissable. Mais il y a ceux qui connaissent les bonnes pratiques de l'ingénierie patrimoniale. Ceux qui savent qu'il existe un levier que les régulateurs n'ont pas pensé à brider : le crédit Lombard.
Le crédit Lombard, c'est simple sur le papier : vous nantissez votre portefeuille financier, la banque vous prête de l'argent contre cette garantie. Actions cotées du CAC40, fonds diversifiés, contrats d'assurance-vie luxembourgeois, tout fait l'affaire. Pas de questionnaire sur vos revenus, pas d'assurance décès obligatoire, pas de justification sur l'usage des fonds. Vous avez 500 000€ en actions ? Vous empruntez 300 000€ à 4.7% et vous faites ce que vous voulez avec.
Le détail qui change tout : ce crédit n'entre pas dans le calcul des 35% d'endettement immobilier. Pendant que monsieur Tout-le-Monde se débat avec sa capacité d'emprunt saturée, vous financez tranquillement votre troisième appartement.
Les banques privées ne s'en cachent pas. Elles proposent des ratios Loan-to-Value de 60-70% sur les actions liquides, jusqu'à 80-95% sur les obligations d'État. Le ticket d'entrée ? Plusieurs centaines de milliers d'euros de patrimoine financier. En dessous, inutile d'insister.
Les durées typiques ? Entre 1 et 5 ans renouvelables. Deux formes dominent : le prêt in fine où vous ne remboursez le capital qu'en fin de période, et la ligne de crédit à découvert autorisé. Dans les deux cas, vous ne payez que les intérêts en cours de route, préservant l'intégralité du capital emprunté pour vos investissements.
La plupart des crédits Lombard sont indexés sur l'Euribor ou l'€STR, avec une marge bancaire de 1.0 à 1.5%. Euribor 3 mois à 3.5% + marge de 1.2% = 4.7% annuel. Quand les taux étaient à zéro, c'était du caviar. En 2022, quand l'Euribor a grimpé, certains se sont réveillés avec des coûts d'emprunt qui dépassaient leurs rendements locatifs.
BoursoBank propose du crédit Lombard à 2.75% fixe sur CTO pour 200 000€ à 2 millions d'euros de collatéral. Finary One démocratise l'accès dès 250 000€, avec des contrats sans durée définie permettant de conserver le capital indéfiniment.
La valorisation et la qualité des titres impactent directement le taux proposé : titres liquides et peu risqués = taux plus bas. Les frais de dossier et de nantissement restent modérés comparés aux avantages du dispositif.
Prenons un exemple concret. Vous possédez 1 million d'euros en portefeuille. Sans bouger un titre, vous empruntez 500 000€ à 2.5% pour acheter un bien locatif qui rapporte 7.5% net. Résultat : au lieu de 50 000€ de revenus annuels (5% sur votre million), vous en générez 75 000€.
ROI : 7.5% au lieu de 5%. Et vous n'avez vendu aucun de vos titres.
Le cash-flow parle : 37 500€ de loyers annuels contre 12 500€ d'intérêts. Il vous reste 25 000€ nets, soit un rendement de 5% supplémentaire sur votre capital initial. Les revenus locatifs perçus sont plus élevés que les intérêts payés et constituent une garantie supplémentaire pour la banque.
Si un projet locatif est financé partiellement via Lombard, les loyers générés sont valorisés dans votre capacité d'emprunt future. Les banquiers retiennent souvent 70% des loyers pour augmenter votre capacité d'emprunt sur de nouveaux projets.
Exemple : un logement à 300 000€ rapportant 6% net (18 000€/an) constitue un apport de cash-flow important, à condition que le rendement locatif net dépasse le coût du Lombard.
Le margin call existe. Si votre portefeuille plonge de 20%, la banque vous demande soit de renflouer, soit elle vend une partie de vos titres automatiquement. Les investisseurs aguerris anticipent : ils visent 200% de collatéral quand la banque exige 150%.
Les experts recommandent de diversifier les titres nantissables. L'assurance-vie luxembourgeoise constitue un support de choix car elle bénéficie d'un triangle de sécurité très protecteur. L'immobilier n'étant pas liquide, on sécurise le crédit sur des actifs liquides.
En France, les intérêts du Lombard sont déductibles des revenus fonciers. Votre bien locatif génère 37 500€ de loyers ? Vous déduisez vos 12 500€ d'intérêts Lombard. Résultat imposable : 25 000€ au lieu de 37 500€.
Le choix de la structure juridique (SCI, LMNP, LMP, holding immobilière) influe sur la fiscalité et la transmission.
À l'international, le crédit Lombard est surtout répandu en Suisse, Luxembourg, Monaco. En France, il reste réservé aux banques privées et à quelques fintechs. Les LTV maximales : 60-70% sur actions/liquidités, jusqu'à 85-95% sur obligations gouvernementales.
Il faut comprendre la corrélation entre actifs nantis et immobilier, anticiper les cycles de taux, gérer les appels de marge. Et surtout disposer d’un patrimoine financier conséquent.
Le crédit Lombard, c'est de l'artillerie lourde. Il demande maîtrise des risques et compréhension fine des leviers financiers. Pendant que la masse cherche des solutions, l'élite applique des méthodes.
