Faut-il vraiment acheter sa résidence principale en 2025 ? Le match RP vs locatif enfin tranché
Investir
August 7, 2025
On va parler d'un choix que tout le monde fait mal. Ou plutôt : que tout le monde fait par défaut, sans jamais poser les bonnes questions.
Acheter sa résidence principale ou investir dans du locatif ? La France entière répond automatiquement "ma RP d'abord, évidemment". Comme si c'était gravé dans le marbre. Comme si les chiffres n'existaient pas.
Sauf qu'en 2025, après la correction des prix et la remontée des taux, les cartes ont été redistribuées. Et les automatismes d'hier peuvent coûter très cher aujourd'hui.
L'immobilier français a cartonné pendant 20 ans. Les prix multipliés par 2,3 en métropole, par 2,6 en Île-de-France. Pendant que l'inflation et les revenus stagnaient autour de +30-40%.
Cette fête est finie.
Depuis mi-2022, on assiste à un atterrissage brutal : -4,1% sur 2023, première baisse depuis 2015. Les taux sont remontés, les capacités d'emprunt se sont évaporées, et les volumes s'effondrent.
Au premier trimestre 2025, timide rebond : +0,4% en France entière. Mais ne nous emballons pas. On est loin des +5% annuels qui ont nourri les fantasmes pendant deux décennies.
Pour la résidence principale : l'argument "j'achète maintenant, ça va monter" ne tient plus. Ou en tout cas, plus de la même façon. Sur 2025-2035, les plus-values seront modestes. L'intérêt de la RP, c'est désormais sa stabilité fiscale (pas d'impôt à la revente) et l'économie de loyer sur 20 ans.
Pour l'investissement locatif : paradoxalement, la correction rend certains projets plus intéressants. Avec des prix ajustés et des loyers qui résistent (+8% depuis 2022), les rendements bruts remontent vers 5,2% en moyenne. Plus digeste qu'il y a trois ans.
Mais attention aux mirages géographiques. Mulhouse affiche 11,3% de rendement brut ? C'est peut-être pour une raison. Un rendement élevé, c'est souvent le prix du risque : déclin démographique, marché de l'emploi fragile, liquidité douteuse.
Acheter sa RP, c'est faire un pari sur 20-25 ans. Le TRI implicite ? Environ 4-5% annuels historiquement, avec un avantage fiscal majeur : zéro impôt à la revente.
Mais regardons les flux réels. Pendant les premières années, être propriétaire coûte plus cher que louer. Entre les intérêts d'emprunt, les charges, les travaux... Le break-even, c'est vers 6-7 ans de détention. Avant ça, vous perdez de l'argent par rapport à la location.
L'économie se fait sur le temps long : votre mensualité est fixe, pas le loyer que vous auriez payé. À la retraite, vous logez pour le prix des charges et taxes. C'est là que ça devient intéressant.
Ici, on rentre dans le vif. Un exemple concret :
L'effet de levier transforme tout. Mais attention : en 2025, avec des taux à 3%, l'équation est plus serrée qu'en 2021 (époque bénie des crédits à 1,5%).
La clé ? Cibler des rendements bruts supérieurs à 5% pour que l'effet de levier reste positif. En dessous, vous travaillez pour la banque.
C'est simple : vous ne payez rien. Ni sur la "valeur locative" pendant que vous y habitez, ni sur la plus-value quand vous vendez.
Dans un pays où l'État taxe tout ce qui bouge, c'est un privilège royal. Un appartement parisien qui prend 100 000€ de valeur en 15 ans ? Zéro euro d'impôt. Essayez de faire pareil avec des actions.
Là, ça se complique. Vos loyers sont imposés comme des revenus normaux : impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux. De quoi faire mal.
En location nue : régime réel obligatoire si vous voulez survivre. Vous déduisez tout : intérêts d'emprunt, travaux, charges, assurance. Le déficit foncier peut même réduire vos autres revenus (jusqu'à 10 700€/an).
En meublé (LMNP) : l'arme secrète. Vous amortissez le bien sur 20-30 ans, créant une charge comptable qui annule souvent l'impôt sur les loyers. Le rendement net après impôt peut atteindre 4-6%, contre 2-3% en location nue.
À la revente ? 36,2% d'impôt sur la plus-value si vous vendez trop tôt. Mais exonération totale au bout de 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
"Au moins, je suis chez moi." Vrai. Mais vous êtes aussi coincé géographiquement. Une opportunité professionnelle à l'autre bout du pays ? Il faut vendre, avec les délais et les frais que ça implique.
Et si vous avez emprunté au maximum de votre capacité, un accident de parcours (perte d'emploi, divorce) peut tourner au cauchemar. La banque ne fait pas de sentiments.
Vacance locative : votre bien reste vide 3 mois ? Votre rentabilité s'effondre. Dans certaines villes moyennes, ce n'est pas de la fiction.
Locataires défaillants : en France, expulser un locataire qui ne paie plus peut prendre 18 mois. Entre la trêve hivernale et les tribunaux embouteillés, vous continuez à rembourser votre crédit sans percevoir de loyers.
Réglementation : les passoires énergétiques (classe G) sont interdites à la location depuis 2025. Classe F en 2028. Si votre bien n'est pas aux normes, c'est travaux obligatoires ou perte de revenus.
Rester locataire de son logement, investir ailleurs avec sa capacité d'emprunt. Acheter un T2 à Nantes qui rapporte 6% tout en louant son studio parisien. Flexibilité géographique conservée, patrimoine en constitution.
Résidence principale en priorité. La stabilité du foyer prime sur l'optimisation financière pure. L'investissement locatif viendra plus tard, une fois le "nid" sécurisé.
RP payée ou en cours, capacité d'épargne : moment ideal pour diversifier avec du locatif. L'effet de levier reste intéressant, la fiscalité peut être optimisée avec l'expérience.
Stop aux réflexes pavloviens. "Il faut d'abord acheter sa résidence principale" n'est pas une loi physique.
En 2025, avec des prix ajustés et des taux stabilisés, l'investissement locatif retrouve de l'intérêt pour qui sait le calibrer. Rendement brut >5%, financement maîtrisé, fiscalité optimisée : l'équation peut fonctionner (allez faire un tour sur nos opportunités pour voir que cela fonctionne même très bien !).
La résidence principale garde ses atouts : stabilité, exonération fiscale, épargne forcée. Mais ce n'est plus automatiquement la priorité absolue.
L'intelligence, c'est d'adapter la stratégie à sa situation. Jeune et mobile ? L'investissement locatif peut passer en premier. Famille stable ? La RP reprend du sens. Patrimoine déjà constitué ? Les deux se complètent.
Ce qui compte, ce n'est pas de suivre la doxa. C'est de faire les bons calculs, au bon moment, avec les bonnes hypothèses.
Et surtout : d'arrêter de croire que l'immobilier monte tout seul.
