Comment faire une estimation de loyer de votre bien immobilier en 5 étapes ?

Avec un loyer trop élevé, vous ne trouverez pas de locataires, mais avec un loyer trop faible, vous pourriez ne pas être rentable. Dans ce guide dédié à la définition du montant du loyer, découvrez nos conseils pour déterminer le juste loyer, étape par étape.

Estimation de loyer : pourquoi est-ce important de ne pas se tromper ?

Faire un calcul du loyer peut sembler être anecdotique dans la masse des paramètres clés à valider afin de mettre votre bien en location, mais cela peut en réalité grandement impacter votre future gestion immobilière. L’estimation du loyer est très importante pour :

• Maximiser votre performance financière : le loyer que vous percevez du locataire doit idéalement couvrir vos frais et charges locatives voire vous permettre de dégager un bénéfice pour avoir un cash flow positif.
• Attirer les bons locataires : le montant du loyer peut avoir un impact sur le type de locataire désireux de louer votre bien. Faire une estimation cohérente vous permet de cibler certains profils de personnes.
• Optimiser le taux d’occupation de votre bien : avec un loyer en ligne avec le loyer de votre zone et une estimation juste, vous favorisez la fidélisation de vos locataires (pour la location longue durée) et une occupation régulière (pour la location courte durée).
• Valoriser son patrimoine immobilier : pouvoir louer votre bien à un bon loyer vous permet de faire prendre de la valeur à votre patrimoine. En cas de revente, vous pouvez justifier de votre prix grâce à une rentabilité spécifique.

Que dit la loi sur la fixation du prix des loyers en France ?

En France, le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire-bailleur et défini dans le contrat de bail. Cependant, dans certaines villes classées comme « zone tendue », les loyers des locations longues durées sont encadrés (plafonds) pour éviter les abus et favoriser l’accès au logement à une plus grande partie de la population. Dans ces zones tendues, le montant et la hausse des loyers sont ainsi plafonnés. C’est le cas de plus de 1100 communes en France, listées dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (exemple d’agglomérations concernées : Bordeaux, Paris, Nice, Nantes, Toulouse, Montpellier, Marseille, Lyon…).

Par ailleurs, la loi Alur prévoit que tout bailleur peut effectuer une révision du loyer annuelle à la date-anniversaire du contrat, en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL pour le résidentiel, ILC ou ICC pour les locaux commerciaux). Un principe d’indexation des loyers encadré, qui permet au locataire comme au propriétaire de s’y retrouver lors d’une augmentation du loyer.

Enfin, la Loi Pinel délimite la réglementation pour fixer le loyer dans le cadre d’un investissement locatif qui donne lieu à une réduction d'impôt pour le propriétaire-bailleur. La durée minimale de location est de 6 ans et le loyer mensuel hors charge ne doit pas dépasser certains plafonds.

Les étapes clé pour définir le montant du loyer

Vous souhaitez savoir comment faire l’estimation du loyer de votre bien immobilier ? Suivez ces 5 étapes clés pour y parvenir.

1 - Définir sa cible

La première étape importante pour déterminer le montant du loyer est de définir le profil cible de locataires. Souhaitez-vous louer à des personnes sur le long-terme (couple ou famille par exemple) avec un contrat de location classique, ou en location saisonnière à des touristes ? Cet élément est déterminant dans la suite de votre estimation de loyer :

• Dans le cas d’un bail d’habitation classique, un loyer mensuel est déterminé, avec des charges inhérentes au bien (exemples : eau, électricité, gestion des ordures ménagères, charges de copropriété…).
• Dans le cas d’une location de tourisme : le coût du loyer est calculé à la nuitée ou à la semaine, avec des charges additionnelles (exemples : taxe de séjour, électricité/gaz, abonnement internet…).

2 - Analyser le marché immobilier local

Une fois que vous avez déterminé votre type de cible, vous pouvez poursuivre avec la seconde étape d’estimation du loyer : l’analyse du marché immobilier local. Durant cette phase, vous allez devoir prendre en compte les spécificités liées à l’implantation du bien :

• Sa localisation : les loyers au mètre-carré varient en fonction de la localisation du bien immobilier. Par exemple, le loyer moyen pour une location d’appartement à Paris est de 30€/m² alors qu’il est de 16€/m² environ à Marseille et de 13€/m² en moyenne à Grenoble. Afin d’être au plus proche du marché, il est parailleurs primordial de regarder le loyer au m² de la zone dans laquelle se situe votre bien, et plus particulièrement analyser le loyer par type de surface. Un appartement T4 n’aura en effet pas le même loyer/m² qu’un studio. Aidez-vous de sites tels que Le Figaro Immobilier pour obtenir ces données.
• La disponibilité des biens sur le secteur : plus il y a de biens disponibles dans une zone géographique, moins le loyer au m² est élevé. C’est manifestement le principe de l’offre et de la demande. Plus vous êtes implanté dans une zone demandée mais pauvre en biens, plus vous pourrez envisager de fixer un montant de loyer élevé. Pour vous donner une idée du stock disponible de logements similaires, allez par exemple sur Leboncoin et cherchez les biens partageant les mêmes caractéristiques que votre bien (surface, nombre de chambres, location vide ou meublée, etc.), afin d’avoir une meilleure idée du nombre de biens similaires disponibles à la location actuellement.

3 - Prendre en compte les caractéristiques du bien

Dès lors que vous aurez analysé l’environnement d’implantation de votre bien locatif, il sera temps de passer à la 3^èmeétape : l’analyse des caractéristiques du logement. Vous ne louerez bien évidemment pas un appartement de deux pièces au même prix qu’une maison de 6 pièces. Quelques critères à prendre en compte pour l'estimation de votre loyer :

• S’agit-il d’une maison ou d’appartement (pour un appartement prendre en compte l’état de l’immeuble, les parties communes, l’élévation du bien dans les étages…),
• Superficie : quelle est la surface du bien ? Quel est le nombre de pièces et de chambres ?
• Équipements : le bien est-il meublé ou non ? La plupart du temps, les locations meublées possèdent un montant de loyer plus élevé que les logements vides.
• Performances énergétiques : attention à la réglementation sur les passoires thermiques. Les logements classés G puis ceux classés F et E au Diagnostic de Performance Énergétique ne pourront plus être mis à la location. Plus votre logement est performant (bien isolé, chauffé avec un système peu consommateur), plus vous pourrez proposer un loyer élevé au moment de la signature de bail. La réalisation de diagnostics immobiliers est obligatoire pour la mise en location.
• Sécurité : la sécurité du quartier et du bâtiment sont des critères qui peuvent impacter l’estimation du loyer. Soyez vigilant si votre bien se trouve dans une zone sujette aux cambriolages, aux troubles de voisinnage ou aux dégradations.

4 - Anticiper les différentes charges et frais pour l’estimation du loyer

La définition du loyer se fait en étroit lien avec votre besoin en termes de rentabilité et de performance de votre investissement. Idéalement, vous devez vous assurer que les loyers perçus couvrent les dépenses liées à votre investissement. Parmi ces dépenses, il y a bien sûr, le coût d’un éventuel emprunt immobilier, mais aussi toutes les charges inhérentes au bien loué, telles que :

• Le coût éventuel de l’eau et électricité parfois pris en charge par les bailleurs,
• Les charges de copropriété pour les appartements situés en immeubles notamment (gestion des déchets, ménage dans les parties communes, entretien ascenseur…),
• Les frais éventuels de gestion par une agence : vous pouvez faire gérer le bail de location par une agence pour ne pas être en contact direct avec le locataire. Dans ce cas, vous devez payer une prestation à une agence immobilière.
• Les frais de comptabilité annuelle.
• Les maintenance capex : toutes les dépenses d’entretien du bien qui peuvent survenir à tout moment (problème avec le ballon d’eau chaude, changer des meubles, réaliser un rafraichissement de l’appartement, etc..).
• L’assurance propriétaire non occupant (« PNO »).
• La fiscalité, CFE, CRL en cas d’investissement via SCI.

5 - Comparer avec des biens similaires sur le marché

En matière de stratégie de mise en location, le loyer du marché dépend également de ce qui s’y trouve. Analyser les autres biens disponibles est la dernière étape clé pour l’estimation de votre loyer. Passez en revue les différents loyers pratiqués dans votre zone géographique, et choisissez un positionnement. Votre bien est plus grand ? Plus récent ? Mieux rénové ? Votre loyer peut donc être plus élevé. Votre logement est un peu moins bien situé ? Avec des surfaces plus modestes ? Un DPE moins performant ? Songez à vous positionner légèrement en dessous.

Test de la tension locative : qu’est-ce que c’est ?

Afin de vous permettre de déterminer le montant du loyer, il est impératif d’effectuer ce que l’on appelle un « test de la tension locative ». Cela consiste à poster une annonce de location, sur Leboncoin par exemple, avant même d’acheter un bien, de faire des travaux ou de le meubler. Cela va vous permettre de fixer un loyer cible et de connaître l’intensité des demandes locatives par rapport à celui-ci. De quoi en apprendre plus sur la potentielle rentabilité du logement que vous convoitez, mais aussi sur les profils des prospects locataires : jeunes actifs, étudiants, familles… Ceci est pertinent d’ailleurs pour définir un « buyer persona », qui vous aiguillera sur la stratégie optimale de location de votre bien, et vous permettra de mettre en place d’éventuelles stratégies pour sécuriser votre loyer, via la mise en place de garanties Visale, de cautions solidaires, ou encore via la CAF.

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Constat préalable

Un appartement T3 dans la zone étudiée pourrait se louer à 11€/m², ce qui correspondrait à c.495€ charges comprises pour le loyer d’un appartement T3 pour un de nos clients qui s’est positionné sur un immeuble de 4 T3 de c.45m² en location nue.

Conclusion du test de la tension locative :

Après le test de la tension locative, nous avons constaté que cette surface avait une forte demande à 640€ CC en loyer meublé (pouvant intéresser des colocataires ou des jeunes actifs à la recherche d’un pied à terre déjà meublé), permettant de booster la rentabilité en meublant les appartements.

Le calcul est simple : avec 7200€ d’ameublement complet (meubles, literie, électroménager haut de gamme) par appartement, le delta de 640€-495€ = 145€ multiplié par 12 mois, rapporté au coût de l’ameublement de 7200€, se translate en une rentabilité brute de 24% juste pour ce projet d’ameublement. Cela permet ainsi de booster la rentabilité brute fortement, et ce à chaque départ de locataire. Notre client pourra donc augmenter la génération de cash de son investissement progressivement sur son immeuble de rapport, tout en ayant la perspective de revendre à la découpe l’appartement loué après avoir boosté les loyers, et en vendant l’appartement à une rentabilité brute disons de 7-8% (bien en dessous de la rentabilité de la zone). Il pourra ainsi sécuriser une forte plus-value nette d’impôt ou récupérer son apport sur le projet, tout en restant majoritaire dans la copropriété après cession.

Outils d’estimation de loyer : sont-ils pertinents ?

De nombreux outils en ligne vous proposent de vous aider à faire votre estimation de loyer, comme celui de Meilleurs Agents par exemple. Ces simulateurs de loyer peuvent être utiles pour avoir une première idée de loyer mais ils doivent être utilisés avec prudence. En effet, ils se basent la plupart du temps sur une liste de critères prédéfinis et généralistes, et sur une base de connaissances liées aux autres biens en ligne sur la plateforme concernée. Ils vont manquer de pertinence quant aux spécificités propres de votre bien immobilier et aux impératifs financiers qui concernent votre projet d’investissement locatif. Une analyse diligente et méthodique, reprenant les 5 étapes présentées dans cet article, est essentielle pour minimiser vos risques et définir des stratégies adaptées à votre bien et aux réalités du marché dans lequel il se trouve.